Trg z gozdnimi nepremičninami

Kazalnik prikazuje stanje in trende srednjih vrednosti (mediana, aritmetična sredina, standardni odklon) cen gozdnih nepremičnin na ravni statističnih regij in na ravni Republike Slovenije.

Podatki se zbirajo preko javno dostopne Evidence trga nepremičnin (v nadaljevanju ETN), ki jih vsako leto objavlja GURS. Obravnavana gozdna nepremičnina je definirana preko namenske rabe, ki je gozdna, v mejhnih primerih pa se ta lahko razlikuje od dejanske rabe, ki jo določa MKGP, ali maske gozda, ki jo določa Zavod za gozdove Slovenije (ZGS).

Bazo podatkov imenujemo »čisti gozdni posli brez osamelcev«. Vključujeni so posli oz. kupoprodaje z izključno gozdnimi nepremičninami, ter posli brez izstopajočih vrednosti (npr. izrazito višje cene gozdnih nepremičnin), pridobljeno z uporabo statistične metode interkvartilnega razpona. Taka baza podatkov odraža realne tržne razmere, analize pa so bolj zanesljive.

Prostorska umestitev poslov v statistične regije je mogoča z geolociranjem, kar omogoča povezava podatkov ETN-ja s podatki iz katastra nepremičnin (KN). Četudi je skozi celotno obdobje prihajalo do manjših sprememb prostorskih enot (tj. statističnih regij), se je vrednost cen gozdnih nepremičnin izračunavala glede na geolokacije prostorskih enot v letu 2024.

Nacionalni gozdni program (ReNGP, 2007) ima slogan »Gozdovi za prihodnost« in vizijo: »Trajnostni razvoj gozdov kot ekosistemov v smislu njihove biotske raznovrstnosti ter vseh njihovih ekoloških, proizvodnih in socialnih funkcij zagotavljati s sonaravnim in večnamenskim gospodarjenjem, trajni prispevek gozdov h gospodarskemu razvoju družbe, še posebno podeželja, s pridobivanjem in rabo gozdnih dobrin, ki bosta prilagojena njihovi trajni obnovljivosti, trajni prispevek gozdov k zdravemu življenjskemu okolju in socialnemu razvoju družbe.«

Slovenija nima neposredno določenih ciljev glede vrednosti (cen) gozdnih nepremičnin. Namesto tega se osredotoča na trajnostno gospodarjenje z gozdovi, ohranjanje biotske raznovrstnosti in prilagajanje podnebnim spremembam. Cene gozdnih nepremičnin so prepuščene tržnim mehanizmom in se oblikujejo glede na povpraševanje, ponudbo ter specifične značilnosti posameznih nepremičnin.

Nacionalni gozdni program (ReNGP) je temeljni strateški dokument, ki opredeljuje gospodarjenje z gozdovi v Republiki Sloveniji na podlagi načel trajnosti, sonaravnosti in večnamenskosti gozdov. Dokument določa pogoje za trajnostno upravljanje, izkoriščanje ter večnamensko rabo gozdov. En ključnih izzivov lastništva gozdnih nepremičnin je njihova majhnost (povprečna zasebna gozdna posest je velika le 2,6 ha) in prostorska razdeljenost, kar zmanjšuje interes lastnikov za gospodarjenje – prav tako so lastniki večinoma nepovezani, med njimi pa prevladujejo nekmetje (ReNGP, 2007). Podatki v kazalniku Cene gozdnih nepremičnin prinašajo vpogled v dejanske tržne razmere gozdnih nepremičnin, kar je koristno tako za širšo javnost kot tudi za strokovnjake, zlasti cenilce s področja gozdarstva. Sodni cenilci in izvedenci pri svojem delu najpogosteje uporabljajo metodo donosne vrednosti gozda (Krajčič D. in sod., 2013), podatki v predstavljenem kazalniku z uporabljeno metodologijo pa strokovni in širši javnosti ponujajo dodatne informacije, ki so še zlasti pomemben vir za primerjalne in orientacijske, predvsem raziskovalne in analitične namene. Prav tako z odstranitvijo izrazito visokih vrednosti oz. osamelcev iz analiz izvzamemo nereprezentativne (npr. špekulativne) namene prodaj gozdov.

Cilji podatkov kazalnika Cene gozdnih nepremičnin so:

-         Spremljati srednje tržne cene gozdnih nepremičnin v Sloveniji (mediane, aritmetične sredine in standardne odklone v EUR/m²) gozdnih nepremičnin po statističnih regijah in na ravni države;

-         Spremljati dinamiko gibanja cen in skupnega prometa (v mio EUR) gozdnih nepremičnin v Sloveniji;

V zadnjih letih ugotavljamo trend naraščanja srednjih vrednosti cen gozdnih nepremičnin, tako na ravni države, kot tudi vseh statističnih regij. Najbolj reprezentativni statistični kazalec gibanja cen gozdnih nepremičnin je mediana, katere desetletni trend (obdobje 2014 do 2023) na ravni Republike Slovenije kaže na dvig cen v vrednosti 24,64 % (v obdobju med letoma 2011 in 2023 pa so se zvišale za 38 %), prav tako narašča tudi aritmetična sredina, ki je v desetletnem obdobju na ravni Slovenije znašala 0,64 EUR/m². Opazen je tudi trend naraščanja števila poslov z gozdnimi nepremičninami in skupne prodane površine gozdov.

Narašča skupen promet prodaje gozdnih nepremičnin. Po podatkih GURS-a smo leta 2018 prvič dosegli mejnik skupnega prometa v obsegu 20 mio EUR, največji skok v prometu z gozdnimi nepremičninami pa se je zgodil v letih 2022 (37 mio EUR) in v lanskem letu 2023 (42 mio EUR). Največ prometa se je ustvarilo v regijah Jugovzhodna Slovenija, Osrednjeslovenska in Koroška.

Mediane cen gozdnih nepremičnin so v letu 2023 (v primerjavi s predhodnim letom 2022) višje, izjemi sta le statistični regiji Zasavska (40-odstotno znižanje) in Goriška (enaka mediana kot v letu 2022). Še zlasti izrazito se je mediana na ravni države povečala v letu 2023, ko je dosegla vrednost 0,69 EUR/m², medtem ko se je v zadnjem desetletju ta večinoma gibala okoli vrednosti 0,5 EUR/m². V zadnjem letu je najvišje cene dosegla regija Koroška z mediano 0,96 EUR/m², sledi ji regija Obalno-kraška z mediano 0,89 EUR/m², z 0,80 EUR/m² pa sledita še regiji Osrednjeslovenska in Podravska.

V zadnjem desetletju smo zabeležili 15.696 kupoprodaj gozdnih nepremičnin, v katerih se je prodalo 38.156 gozdnih zemljišč. Največ kupoprodaj smo zabeležili v letu 2022, ko smo prvič presegli število 2.000, izvedlo se je kar 2.013 kupoprodaj z 5.169 zemljišči. Največ kupoprodaj je zabeleženih v statistični regiji Jugovzhodna Slovenija (v zadnjih dveh letih število kupoprodaj presega 300), medtem ko je najmanj kupoprodaj v regijah Zasavska, Obalno-kraška in Koroška.

Narašča tudi obseg površin prodanih gozdnih nepremičnin. Prvič smo v Sloveniji mejnik 3.000 ha presegli leta 2019, v zadnjem letu pa je bilo prodanih kar za 3.456,62 ha gozdov. Vrednosti median in aritmetičnih sredin površin gozdnih nepremičnin skozi leta variira, v zadnjem letu je mediana površine gozdne nepremičnine znašala 0,69 ha, aritmetična sredina pa 1,86 ha. Največ površine gozdnih nepremičnin so prodali v regiji Goriška v skupni površini 573,40 ha, sledi regija Jugovzhodna Slovenija (451,08 ha) in Osrednjeslovenska (442,10 ha). Z opazno razliko pa se je najmanj gozdnih površin v letu 2023 prodalo v regiji Obalno-kraška, zgolj 58,28 ha.

Cene, predstavljene s tem kazalnikom, sledijo metodologiji, ki so jo predstavili Dovečar in sod. (2024), ki iz celotne baze ETN (katere skrbnik je GURS) izloči zgolj posle z izključno gozdnimi nepremičninami, z uporabo metode interkvartilnega razpona (IQR) pa izlušči posle, ki glede na celotno bazo nimajo izrazito izstopajočih vrednosti ali osamelcev (ang. outlier). To omogoča najbolj relevanten obseg podatkov in s tem najboljši pregled stanja nepremičninskega trga z gozdnimi nepremičninami v Sloveniji vse od leta 2011 naprej. Podatke o številu kupoprodaj in skupnem prometu z gozdnimi nepremičninami (v mio EUR) povzamemo po letnih poročilih GURS-a. Ta so vir tudi za tržne cene kmetijskih nepremičnin, kjer so do leta 2019 poročali o povprečnih cenah (aritmetično sredino), od leta 2020 dalje pa srednje cene (mediane).

Cilji so povzeti po:

Resolucija o nacionalnem gozdnem programu (ReNGP), Uradni list RS, št. 111/07

Druge zakonodajne podlage:

Zakon o gozdovih (Uradni list RS, št. 30/93, 56/99 – ZON, 67/02, 110/02 – ZGO-1, 115/06 – ORZG40, 110/07, 106/10, 63/13, 101/13 – ZdavNepr, 17/14, 22/14 – odl. US, 24/15, 9/16 – ZGGLRS in 77/16)

Izvor baze podatkov:

Evidenca trga nepremičnin, Ministrstvo za naravne vire in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije. Dostopno na: https://podatki.gov.si/dataset/evidenca-trga-nepremicnin (Odprti podatki Slovenije, datum zadnje posodobitve: 11. 4. 2024)

Podatki Katastra nepremičnin, Ministrstvo za naravne vire in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije. Dostopno na: https://ipi.eprostor.gov.si/jgp/data (datum zadnjega dostopa: maj 2024)

Skrbnik podatkov:

GURS

Datum zadnjega zajema podatkov:

Avgust 2024 – podatki za leto 2023

Metodologija in frekvenca zbiranja podatkov za kazalnik:

Metodologijo določa lastnik virov podatkov in se čez leta ne spreminja. Poročila se pripravljajo letno.

Metodologija obdelave podatkov:

Podatki so uporabljeni neposredno. Izračuni potekajo po metodi interkvartilnega razpona, ob uporabi geolociranja s centroidi pa se določijo tudi srednje vrednosti in ostali rezultati po statističnih regijah.

Informacije o kakovosti:

• Prednosti in slabosti kazalnika:
  Prednost kazalnika je v enotni metodologiji (reprezentativna baza kupoprodaj brez izstopajočih vrednosti, npr. špekulativnih kupoprodaj) in jasnem prostorskem prikazu (raven statističnih regij in celotne države) od leta 2011 dalje ter njihovi vsakoletni objavi v okviru poročanja.
• Relevantnost, točnost, robustnost, negotovost:
  Podatki so objavljeni po objavi letnih podatkov iz Evidence trga nepremičnin.
  • Zanesljivost kazalnika (arhivski podatki):
    Podatki so zanesljivi (vsaj od leta 2011 dalje).
  • Negotovost kazalnika (scenariji/projekcije):
    Projekcije v kazalnik niso vključene.
• Skupna ocena ((1 = brez večjih pripomb, 3 = podatki z zadržkom)): 2
  • Relevantnost (1 = globalno, 2 = EU, 3 = nacionalno): 3
  • Točnost (1 = uradni podatki, ki so javni in se poročajo v skladu z zakonodajo EU, 2 = podatki, ki so dostopni javnosti, vendar niso uradni, 3 = interni podatki): 2
  • Časovna primerljivost (1 = vsaj 10-leten niz podatkov, 2 = vsaj 5-leten niz podatkov, 3 = manj kot 5-leten niz podatkov): 1
  • Prostorska primerljivost (1 = uradni prostorski podatki, dostopni tudi za nižje ravni od nacionalne, 2 = uradni prostorski podatki na nacionalni ravni, 3 = obstajajo prostorski podatki, ki pa niso uradni): 1

Druge opombe:

Viri

Dovečar, Matjaž, Saražin, Jaša, Triplat, Matevž (2024). Cene gozdnih zemljišč v Sloveniji v obdobju 2018-2022. Acta silvae et ligni, številka 133, str. 13-28. URN:NBN:SI:doc-4A7VOYRW from http://www.dlib.si

GURS, 2024. Poročila o trgu nepremičnin, Letno poročilo 2023. URL: https://www.e-prostor.gov.si/podrocja/trg-in-vrednosti-nepremicnin/trg-nepremicnin/?acitem=1967-2322 (datum dostopa: avgust 2024)

GURS, 2012 – 2024. Letna poročila Trg nepremičnin. URL: https://www.e-prostor.gov.si/podrocja/trg-in-vrednosti-nepremicnin/trg-nepremicnin/ (datum dostopa: november 2024)

ReNGP, 2007. Resolucija o nacionalnem gozdnem programu (ReNGP). URL: https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=RESO56 (datum dostopa: oktober 2024)

Stare D., Krajnc N. 2022. Lastništvo gozdov in posestna struktura. V: Kazalniki gospodarjenja z gozdovi v Sloveniji. Založba Silva Slovenica, Gozdarski inštitut Slovenije: 16-23. https://doi.org/https://doi.org/10.20315/sfs.183

Winkler I. 2003. Ekonomika gozdarstva. Oddelek za gozdarstvo in obnovljive vire, Biotehniške fakultete. https://repozitorij.uni-lj.si/IzpisGradiva.php?lang=eng&id=125734