Trg z gozdnimi nepremičninami

Kazalnik prikazuje stanje in trende srednjih vrednosti (mediana, aritmetična sredina, standardni odklon) cen gozdnih nepremičnin na ravni statističnih regij in na ravni Republike Slovenije.

Podatki se zbirajo preko javno dostopne Evidence trga nepremičnin (v nadaljevanju ETN), ki jih vsako leto objavlja GURS, za analize smo uporabili zadnje dostopne podatke, ki so bili na portalu eprostor (javni geodetski podatki) objavljeni 6. aprila 2025. Obravnavana gozdna nepremičnina je definirana preko namenske rabe, ki se lahko razlikuje od dejanske rabe.

Bazo podatkov imenujemo »čisti gozdni posli brez osamelcev«. Obravnavane so samo  kupoprodaje z izključno gozdnimi nepremičninami in kupoprodaje brez izstopajočih vrednosti (npr. izrazito višje cene gozdnih nepremičnin), pridobljeno z uporabo statistične metode interkvartilnega razpona.

Prostorska umestitev poslov v statistične regije je mogoča z geolociranjem, kar omogoča povezava podatkov ETN-ja s podatki katastra nepremičnin (KN). Četudi je skozi celotno obravnavano obdobje (2011-2024) prihajalo do manjših sprememb prostorskih enot (tj. statističnih regij), se je vrednost cen gozdnih nepremičnin izračunavala glede na geolokacije prostorskih enot v letu 2024.

Nacionalni gozdni program (ReNGP, 2007) ima slogan »Gozdovi za prihodnost« in vizijo: »Trajnostni razvoj gozdov kot ekosistemov v smislu njihove biotske raznovrstnosti ter vseh njihovih ekoloških, proizvodnih in socialnih funkcij zagotavljati s sonaravnim in večnamenskim gospodarjenjem, trajni prispevek gozdov h gospodarskemu razvoju družbe, še posebno podeželja, s pridobivanjem in rabo gozdnih dobrin, ki bosta prilagojena njihovi trajni obnovljivosti, trajni prispevek gozdov k zdravemu življenjskemu okolju in socialnemu razvoju družbe.«

Slovenija nima neposredno določenih ciljev glede vrednosti (cen) gozdnih nepremičnin. Namesto tega se osredotoča na trajnostno gospodarjenje z gozdovi, ohranjanje biotske raznovrstnosti in prilagajanje podnebnim spremembam. Cene gozdnih nepremičnin so prepuščene tržnim mehanizmom in se oblikujejo glede na povpraševanje, ponudbo ter specifične značilnosti posameznih nepremičnin.

Skupna ocenjena vrednost zemljišč, ki so po namenski rabi opredeljena kot gozdna, je po podatkih GURS-a ocenjena na približno 6,6 milijarde EUR. Gozdna zemljišča predstavljajo dobra 2 % skupne vrednosti nepremičninskega trga v državi (GURS, 2025). Zaradi nedavne objave novih posplošenih vrednosti nepremičnin, ki jih je GURS objavil maja 2025 (GURS, 2025a), lahko pričakujemo, da bodo ti podatki vplivali tudi na oblikovanje pričakovanih tržnih cen gozdnih nepremičnin od leta 2025 dalje, zlasti v postopkih dedovanj, cenitev in kupoprodaj. Učinke bo mogoče natančneje oceniti v naslednjih letnih analizah trga gozdnih nepremičnin.

Nacionalni gozdni program (ReNGP) je temeljni strateški dokument, ki opredeljuje gospodarjenje z gozdovi v Republiki Sloveniji na podlagi načel trajnosti, sonaravnosti in večnamenskosti gozdov. Dokument določa pogoje za trajnostno upravljanje, izkoriščanje ter večnamensko rabo gozdov. En ključnih izzivov lastništva gozdnih nepremičnin je njihova majhnost (povprečna zasebna gozdna posest je velika le 2,6 ha) in prostorska razdeljenost, kar zmanjšuje interes lastnikov za gospodarjenje – prav tako so lastniki večinoma nepovezani, med njimi pa prevladujejo nekmetje (ReNGP, 2007).

Podatki v kazalniku Cene gozdnih nepremičnin prinašajo vpogled v dejanske tržne razmere gozdnih nepremičnin, kar je koristno tako za širšo javnost kot tudi za strokovnjake, zlasti cenilce s področja gozdarstva. Sodni cenilci in izvedenci pri svojem delu najpogosteje uporabljajo metodo donosne vrednosti gozda (Krajčič D.in sod., 2013), podatki v predstavljenem kazalniku z uporabljeno metodologijo pa strokovni in širši javnosti ponujajo dodatne informacije, ki so še zlasti pomemben vir za primerjalne in orientacijske, predvsem raziskovalne in analitične namene. Z odstranitvijo izrazito visokih vrednosti (osamelcev) iz analiz izvzamemo nereprezentativne (npr. špekulativne) namene prodaj gozdov.

Cilji podatkov kazalnika Cene gozdnih nepremičnin so:

• Spremljati srednje tržne cene gozdnih nepremičnin v Sloveniji (mediane, aritmetične sredine in standardne odklone v EUR/m2) gozdnih nepremičnin po statističnih regijah in na ravni države;
• Spremljati dinamiko gibanja cen in skupnega prometa (v mio EUR) gozdnih nepremičnin v Sloveniji;

V zadnjih letih ugotavljamo trend naraščanja srednjih vrednosti cen gozdnih nepremičnin, tako na ravni države, kot tudi vseh statističnih regij. Najbolj reprezentativni statistični kazalec gibanja cen gozdnih nepremičnin je mediana, katere desetletni trend (obdobje 2015 do 2024) na ravni Republike Slovenije kaže na dvig cen v vrednosti 27,14 % (v celotnem obdobju med letoma 2011 in 2024 pa so se zvišale za 28,57 %), prav tako narašča tudi aritmetična sredina, ki je v desetletnem obdobju na ravni Slovenije znašala 0,66 EUR/m². Na nivoju statističnih regij je stopnja rasti median cen različna – v večjem delu države so mediane višje za 33 do 66 odstotkov, v regijah Koroška in Obalno-kraška pa so se cene gozdov več kot podvojile (Slika 3). Do leta 2022 opazen trend naraščanja števila poslov z gozdnimi nepremičninami in skupne prodane površine gozdov se je v letu 2023 zaustavil, saj so se vrednosti teh kazalnikov opazno zmanjšale. Število kupoprodaj gozdnih nepremičnin v letu 2024 je v primerjavi s predhodnim letom 2023 upadlo za 27,00 %, število prodanih gozdnih zemljišč za 33,30 %. Največ površin gozdov se je prodalo v letu 2023, ko je skupna površina gozdov na trgu nepremičnin znašala 3.456,62 ha. V letu 2024 je površina gozdov na trgu nepremičnin znašala le 2.579 ha gozdov, kar je zmanjšanje za več kot četrtino, tj. za 25,39 %. Največ gozdov na trgu nepremičnin je bilo v regijah Gorenjska, Goriška in Jugovzhodna Slovenija, kjer se je prodalo več kot 300 ha gozdov (Slika 4).

V letu 2024 se je zaustavil tudi dolgoletni trend rasti skupnega prometa prodaje gozdnih nepremičnin. V letih 2022 in 2023 smo dosegli in presegli mejnik skupnega prometa v višini 20 mio EUR, v letu 2022 je ta znašal 21,04 mio EUR in v letu 2023 kar 22,33 mio EUR. V letu 2024 je skupen promet znašal 16,39 mio EUR, kar je v primerjavi s predhodnim letom zmanjšanje za 26,60 %. Največ prometa se je ustvarilo v statističnih regijah Gorenjska, Jugovzhodna Slovenija in Savinjska.

Mediane cen gozdnih nepremičnin v statističnih regijah Slovenije so v letu 2024 v primerjavi s predhodnim letom enake ali višje, izjema je le Goriška, kjer se je mediana znižala za 14,00 %. Na državni ravni se je glede na prejšnja leta mediana najbolj povečala v letu 2023, ko je dosegla vrednost 0,69 EUR/m², prej so se te večinoma gibale okoli vrednosti 0,50 EUR/m². V letu 2024 je mediana glede na preteklo leto ostala skoraj nespremenjena, zvišala se je na 0,70 EUR/m². V zadnjem letu sta najvišje cene dosegli statistični regiji Koroška in Obalno-kraška, obe z mediano 1,00 EUR/m².

V zadnjem desetletju smo zabeležili 15.786 kupoprodaj gozdnih nepremičnin, v katerih se je skupaj prodalo 39.198 gozdnih zemljišč. Največ kupoprodaj smo zabeležili v letu 2022, ko smo prvič presegli število 2.000, izvedlo se je kar 2.013 kupoprodaj z 5.169 zemljišči. Že v letu 2023 sta ti vrednosti nekoliko upadli, še večji padec pa se je zgodil v letu 2024, ko se je izvedlo 1.361 kupoprodaj, pri katerih se je prodalo 3.385 gozdnih zemljišč. Največ kupoprodaj v tem letu je zabeleženih v statistični regiji Jugovzhodna Slovenija (v letih 2022 in 2023 je število kupoprodaj tu presegalo 300, v letu 2024 pa je upadlo na 271), medtem ko je najmanj kupoprodaj v regijah Zasavska, Obalno-kraška in Koroška (manj kot 30).

Vrednosti median in aritmetičnih sredin površin prodanih gozdnih nepremičnin skozi leta variira. Mediana površine prodane gozdne nepremičnine je znašala 0,74 ha, aritmetična sredina pa 1,89 ha. Največ površine gozdnih nepremičnin so prodali v gorenjski regiji (v skupni površini 536,66 ha), z opazno razliko pa se je najmanj gozdnih površin v letih 2023 in 2024 prodalo v regiji Obalno-kraška (zgolj 58,28 ha v letu 2023 oz. 57,82 ha v letu 2024).

Cene, predstavljene s tem kazalnikom, sledijo metodologiji, ki so jo predstavili Dovečar in sod. (2024), ki iz celotne baze ETN (katere skrbnik je GURS) izloči zgolj posle z izključno gozdnimi nepremičninami, z uporabo metode interkvartilnega razpona (IQR) pa izlušči posle, ki glede na celotno bazo nimajo izrazito izstopajočih vrednosti ali osamelcev (ang. outlier). To omogoča najbolj relevanten obseg podatkov in s tem najboljši pregled stanja nepremičninskega trga z gozdnimi nepremičninami v Sloveniji vse od leta 2011 naprej. Podatke o številu kupoprodaj in skupnem prometu z gozdnimi nepremičninami (v mio EUR) povzamemo po letnih poročilih GURS-a. Ta so vir tudi za tržne cene kmetijskih nepremičnin, kjer so do leta 2019 poročali povprečne cene (aritmetično sredino), od leta 2020 dalje pa srednje cene (mediane).

Cilji so povzeti po:

Resolucija o nacionalnem gozdnem programu (ReNGP), Uradni list RS, št. 111/07

Druge zakonodajne podlage:

Zakon o gozdovih (Uradni list RS, št. 30/93, 56/99 – ZON, 67/02, 110/02 – ZGO-1, 115/06 – ORZG40, 110/07, 106/10, 63/13, 101/13 – ZdavNepr, 17/14, 22/14 – odl. US, 24/15, 9/16 – ZGGLRS in 77/16)

Izvor baze podatkov:

Evidenca trga nepremičnin, Ministrstvo za naravne vire in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije. Dostopno na: https://podatki.gov.si/dataset/evidenca-trga-nepremicnin (Odprti podatki Slovenije, datum zadnje posodobitve: 30. 4. 2025)

Podatki Katastra nepremičnin, Ministrstvo za naravne vire in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije. Dostopno na: https://ipi.eprostor.gov.si/jgp/data (datum zadnjega dostopa: maj 2024)

Skrbnik podatkov:

GURS

Datum zadnjega zajema podatkov:

April 2025 – podatki za leto 2024

Metodologija in frekvenca zbiranja podatkov za kazalnik:

Metodologijo določa lastnik virov podatkov in se skozi leta ne spreminja. Poročila se pripravljajo letno.

Metodologija obdelave podatkov:

Podatki so uporabljeni neposredno. Izračuni potekajo po metodi interkvartilnega razpona, ob uporabi geolociranja s centroidi pa se določijo tudi srednje vrednosti in ostali rezultati po statističnih regijah.

Informacije o kakovosti:

• Prednosti in slabosti kazalnika:
  Prednost kazalnika je v enotni metodologiji (reprezentativna baza kupoprodaj brez izstopajočih vrednosti, npr. špekulativnih kupoprodaj) in jasnem prostorskem prikazu (raven statističnih regij in celotne države) od leta 2011 dalje ter njihovi vsakoletni objavi v okviru poročanja.
• Relevantnost, točnost, robustnost, negotovost:
  Podatki so objavljeni po objavi letnih podatkov iz Evidence trga nepremičnin.
  • Zanesljivost kazalnika (arhivski podatki):
    Podatki so zanesljivi (vsaj od leta 2011 dalje).
  • Negotovost kazalnika (scenariji/projekcije):
    Projekcije v kazalnik niso vključene.
• Skupna ocena ((1 = brez večjih pripomb, 3 = podatki z zadržkom)): 2
  • Relevantnost (1 = globalno, 2 = EU, 3 = nacionalno): 3
  • Točnost (1 = uradni podatki, ki so javni in se poročajo v skladu z zakonodajo EU, 2 = podatki, ki so dostopni javnosti, vendar niso uradni, 3 = interni podatki): 1
  • Časovna primerljivost (1 = vsaj 10-leten niz podatkov, 2 = vsaj 5-leten niz podatkov, 3 = manj kot 5-leten niz podatkov): 1
  • Prostorska primerljivost (1 = uradni prostorski podatki, dostopni tudi za nižje ravni od nacionalne, 2 = uradni prostorski podatki na nacionalni ravni, 3 = obstajajo prostorski podatki, ki pa niso uradni): 1

Druge opombe:

Viri

Dovečar, Matjaž, Saražin, Jaša, Triplat, Matevž (2024). Cene gozdnih zemljišč v Sloveniji v obdobju 2018-2022. Acta silvae et ligni, številka 133, str. 13-28. URN:NBN:SI:doc-4A7VOYRW from http://www.dlib.si

Trg nepremičnin, Javni podatki evidence trga nepremičnin. Ministrstvo za naravne vire in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije. Dostopno na: https://www.e-prostor.gov.si/podrocja/trg-in-vrednosti-nepremicnin/trg-nepremicnin/#c1975 (datum dostopa: 14. 4. 2025)

GURS, 2025. Poročila o trgu nepremičnin, Letno poročilo 2024. URL: https://www.e-prostor.gov.si/podrocja/trg-in-vrednosti-nepremicnin/trg-nepremicnin/ (datum dostopa: april 2025)

GURS, 2025a. Objava pripisa novih posplošenih vrednosti nepremičnin. URL: https://www.gov.si/novice/2025-05-19-objava-pripisa-novih-posplosenih-vrednosti-nepremicnin/ (datum dostopa: 23. 5. 2025)

GURS, 2012 – 2025. Letna poročila Trg nepremičnin. URL: https://www.e-prostor.gov.si/podrocja/trg-in-vrednosti-nepremicnin/trg-nepremicnin/ (datum dostopa: 14. 4. 2025)

ReNGP, 2007. Resolucija o nacionalnem gozdnem programu (ReNGP). URL: https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=RESO56 (datum dostopa: oktober 2024)

Stare D., Krajnc N. 2022. Lastništvo gozdov in posestna struktura. V: Kazalniki gospodarjenja z gozdovi v Sloveniji. Založba Silva Slovenica, Gozdarski inštitut Slovenije: 16-23. https://doi.org/https://doi.org/10.20315/sfs.183

Winkler I. 2003. Ekonomika gozdarstva. Oddelek za gozdarstvo in obnovljive vire, Biotehniške fakultete. https://repozitorij.uni-lj.si/IzpisGradiva.php?lang=eng&id=125734