Trg z gozdnimi nepremičninami

Kazalnik prikazuje stanje in trende srednjih vrednosti (mediana, aritmetična sredina, standardni odklon) cen gozdnih nepremičnin na ravni statističnih regij in na ravni Republike Slovenije.

Podatke o trgu nepremičnin zbira GURS in jih od leta 2007 objavlja preko javno dostopne evidence trga nepremičnin (v nadaljevanju ETN). Za analize smo uporabili zadnje podatke, ki so bili dostopni na aplikaciji Javni geodetski podatki (JGP) 12. aprila 2026. Obravnavana gozdna nepremičnina je definirana preko namenske rabe, ki se lahko razlikuje od dejanske rabe.

Bazo podatkov imenujemo čisti gozdni posli brez osamelcev (Dovečar in sod., 2024). Obravnavane so samo  kupoprodaje z izključno gozdnimi nepremičninami in kupoprodaje brez izstopajočih vrednosti (npr. izrazito višje cene gozdnih nepremičnin), pridobljeno z uporabo statistične metode interkvartilnega razpona.

Prostorska umestitev poslov v statistične regije je mogoča z geolociranjem, kar omogoča povezava podatkov ETN-ja s podatki katastra nepremičnin (KN). Četudi je skozi celotno obravnavano obdobje (2011-2025) prihajalo do manjših sprememb prostorskih enot (tj. statističnih regij), se je vrednost cen gozdnih nepremičnin izračunavala glede na geolokacije prostorskih enot v letu 2025.

Slovenija nima neposredno določenih ciljev glede vrednosti (cen) gozdnih nepremičnin. Namesto tega se osredotoča na trajnostno gospodarjenje z gozdovi, ohranjanje biotske raznovrstnosti in prilagajanje podnebnim spremembam. To poudarja nacionalni gozdni program (ReNGP, 2007) s sloganom Gozdovi za prihodnost in vizijo: Trajnostni razvoj gozdov kot ekosistemov v smislu njihove biotske raznovrstnosti ter vseh njihovih ekoloških, proizvodnih in socialnih funkcij zagotavljati s sonaravnim in večnamenskim gospodarjenjem, trajni prispevek gozdov h gospodarskemu razvoju družbe, še posebno podeželja, s pridobivanjem in rabo gozdnih dobrin, ki bosta prilagojena njihovi trajni obnovljivosti, trajni prispevek gozdov k zdravemu življenjskemu okolju in socialnemu razvoju družbe.

Cene gozdnih nepremičnin so prepuščene tržnim mehanizmom in se oblikujejo glede na povpraševanje, ponudbo ter specifične značilnosti posameznih nepremičnin.

Vlada RS je 15. aprila 2021 sprejela Strateški načrt poslovanja družbe Slovenski državni gozdovi, d. o. o. (SiDG) za obdobje 2020 - 2029 s temelji poslovne politike za obdobje 2020 – 2024. Eno izmed strateških področij delovanja družbe SiDG je razpolaganje z gozdovi v lasti RS in pridobivanje gozdov. Slednji nalaga družbi pridobivanje gozdnih zemljišč, kar vključuje zlasti nakupe, menjave, prodaje gozdnih zemljišč in razdružitve solastnine.

Skupna ocenjena vrednost zemljišč, ki so po namenski rabi opredeljena kot gozdna, je po podatkih GURS-a ocenjena na približno 6,7 milijarde EUR. Gozdna zemljišča predstavljajo zgolj dobra 2 % skupne vrednosti nepremičninskega trga v državi (GURS, 2025). Glede na preteklo leto je delež in ocenjena vrednost skoraj nespremenjena. Nove posplošene vrednosti nepremičnin, ki jih je GURS objavil maja 2025 (GURS, 2025a), kot kaže niso prinesle prevelikega pretresa pri oblikovanju tržnih cen gozdnih zemljišč v letošnjem letu. Morda lahko učinke vseeno opazimo v prihodnjih letih.

Nacionalni gozdni program (ReNGP) je temeljni strateški dokument, ki opredeljuje gospodarjenje z gozdovi v Republiki Sloveniji na podlagi načel trajnosti, sonaravnosti in večnamenskosti gozdov. Dokument določa pogoje za trajnostno upravljanje, izkoriščanje ter večnamensko rabo gozdov. En ključnih izzivov lastništva gozdnih nepremičnin je njihova majhnost (povprečna zasebna gozdna posest je velika le 2,6 ha) in prostorska razdeljenost, kar zmanjšuje interes lastnikov za gospodarjenje. Prav tako so lastniki večinoma nepovezani, med njimi pa prevladujejo nekmetje (ReNGP, 2007).

Podatki v kazalniku cen gozdnih nepremičnin prinašajo vpogled v dejanske tržne razmere gozdnih nepremičnin, kar je koristno tako za širšo javnost kot tudi za strokovnjake, zlasti cenilce s področja gozdarstva. Sodni cenilci in izvedenci pri svojem delu najpogosteje uporabljajo metodo donosne vrednosti gozda (Krajčič D.in sod., 2013), podatki v predstavljenem kazalniku z uporabljeno metodologijo pa strokovni in širši javnosti ponujajo dodatne informacije, ki so še zlasti pomemben vir za določanje tržne cene po metodi primerljivih poslov, ter druge raziskovalne in analitične namene. Z odstranitvijo izrazito visokih vrednosti (osamelcev) iz analiz izvzamemo nereprezentativne (npr. špekulativne) namene prodaj gozdov.

Cilji podatkov kazalnika cen gozdnih nepremičnin so:

• Spremljati srednje tržne cene gozdnih nepremičnin v Sloveniji (mediane, aritmetične sredine in standardne odklone v EUR/m²) gozdnih nepremičnin po statističnih regijah in na ravni države;
• Spremljati dinamiko gibanja cen in skupnega prometa (v mio EUR) gozdnih nepremičnin v Sloveniji;

V zadnjih letih ugotavljamo trend naraščanja srednjih vrednosti cen gozdnih nepremičnin, tako na ravni države, kot tudi vseh statističnih regij. Najbolj reprezentativni statistični kazalec gibanja cen gozdnih nepremičnin je mediana, katere trend v celotnem obdobju (med letoma 2011 in 2025) na ravni Republike Slovenije kaže na dvig cen v vrednosti 29,58 %. Prav tako narašča tudi aritmetična sredina, ki je v tem obdobju na ravni Slovenije znašala 0,59 EUR/m². Na nivoju statističnih regij je stopnja rasti median cen različna. V Goriški in Osrednjeslovenski regiji je rast mediane najmanjša (manj kot 30 %), v večini slovenskih statističnih regij se vrednosti gibajo med 30 % in 60 %. Najvišja rast median cen (nad 60 %) je evidentirana v  obeh severovzhodnih regijah Slovenije (Podravska in Pomurska) ter v Obalno-kraški regiji in regiji Posavska (Slika 3). Do leta 2022 opazen trend naraščanja števila poslov z gozdnimi nepremičninami in skupne prodane površine gozdov se je v letu 2023 zaustavil, saj so se vrednosti teh kazalnikov opazno zmanjšale. Število kupoprodaj gozdnih nepremičnin v letu 2024 je v primerjavi s predhodnim letom 2023 upadlo za 26,83 %, število prodanih gozdnih zemljišč za 33,30 %. Največ površin gozdov se je prodalo v letu 2023, ko je skupna površina gozdov na trgu nepremičnin znašala 3.456,62 ha. V letu 2025 je površina gozdov na trgu nepremičnin znašala 3.341,31 ha gozdov, kar je v primerjavi s predhodnim letom 2024 kar 29,56 % več (Slika 4).

V letu 2025 nas je zanimalo, kakšno bo stanje na trgu po tem, ko smo bili v letu 2024 priča rekordnemu padcu v skupnem prometu z gozdnimi nepremičninami. Leta 2024 je skupen promet znašal 16,39 mio EUR, kar je glede na predhodno leto 2023 pomenilo zmanjšanje za kar 26,60 %. Kljub omenjeni ohladitvi trga v letu 2024 pa številke za leto 2025 kažejo, da se situacija na trgu spet izboljšuje, saj je skupen promet znašal 21,54 mio EUR. K temu so doprinesle tako višje cene zemljišč kot tudi porast števila vseh sklenjenih poslov (iz 1.375 poslov v 2024 na 1.830 poslov v letu 2025).

Mediane cen gozdnih nepremičnin v statističnih regijah Slovenije so se v letu 2025 v primerjavi s predhodnim letom spreminjale različno glede na opazovane regije. V šestih regijah smo lahko opazili rahel dvig mediane, morda pa bolj v oči padeta dva precejšnja padca (iz 1,00 na 0,80 na Koroškem in iz 1,00 na 0,74 v Obalno-kraški regiji). Ker gre v obeh primerih za približno 20 % padec, rasti v drugih regijah pa so bile relativno majhne (večinoma le do 10 %), je skupni rezultat median cene gozdnih zemljišč za Slovenijo skoraj povsem enak, rahlo se je celo povečal in za leto 2025 znaša 0,71 EUR/m².

Največ kupoprodaj smo zabeležili v letu 2022, ko smo prvič presegli število 2.000, izvedlo se je kar 2.015 kupoprodaj s 5.173 zemljišči. Že v letu 2023 sta ti vrednosti nekoliko upadli, še večji padec pa se je zgodil v letu 2024, ko se je izvedlo 1.375 kupoprodaj, pri katerih se je prodalo 3.432 gozdnih zemljišč. Podatki za leto 2025 spet kažejo na več sklenjenih poslov (1.830 kupoprodaj in prodanih 4.811 zemljišč), kar nakazuje, da lanski dogodki na trgu niso prinesli dolgoročnih posledic. Največ kupoprodaj v tem letu je zabeleženih v statistični regiji Jugovzhodna Slovenija (že nekaj let zaporedoma prva na tovrstni lestvici, letos skok iz 273 poslov na 334), medtem ko je bilo v treh regijah zabeleženih manj kot 50 poslov (Koroška, Obalno-kraška in Zasavska).

Vrednosti median in aritmetičnih sredin površin prodanih gozdnih nepremičnin skozi leta variirajo. Mediana površine prodane gozdne nepremičnine je znašala 0,75 ha, aritmetična sredina pa 1,83 ha. Največ površin gozdnih nepremičnin so v letu 2025 prodali v regiji Goriška (585,34 ha) in Jugovzhodni Sloveniji (501,55 ha). Obe regiji skupaj sta zabeležili približno kar tretjino vseh v letu 2025 prodanih površin gozdnih nepremičnin v Sloveniji. Omenjeni regiji res precej izstopata od ostalih, naslednja regija v tem vrstnem redu je z 334,53 ha Savinjska regija.

Cene, predstavljene s tem kazalnikom, sledijo metodologiji, ki so jo predstavili Dovečar in sod. (2024). Izbran metodološki pristop iz celotne baze ETN (katere skrbnik je GURS) izloči zgolj posle z izključno gozdnimi nepremičninami, z uporabo metode interkvartilnega razpona (IQR) pa izlušči posle, ki glede na celotno bazo nimajo izrazito izstopajočih vrednosti ali osamelcev (ang. outlier). To omogoča najbolj relevanten obseg podatkov in s tem najboljši pregled stanja nepremičninskega trga z gozdnimi nepremičninami v Sloveniji vse od leta 2008 naprej. Podatke o številu kupoprodaj in skupnem prometu z gozdnimi nepremičninami (v mio EUR) povzamemo po letnih poročilih GURS-a.

Cilji so povzeti po:

Resolucija o nacionalnem gozdnem programu (ReNGP), Uradni list RS, št. 111/07

Druge zakonodajne podlage:

Zakon o gozdovih (Uradni list RS, št. 30/93, 56/99 – ZON, 67/02, 110/02 – ZGO-1, 115/06 – ORZG40, 110/07, 106/10, 63/13, 101/13 – ZdavNepr, 17/14, 22/14 – odl. US, 24/15, 9/16 – ZGGLRS in 77/16)

Izvor baze podatkov:

Evidenca trga nepremičnin, Ministrstvo za naravne vire in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije. Dostopno na: https://ipi.eprostor.gov.si/jgp/data (datum zadnje posodobitve: 12. 4. 2025)

Podatki Katastra nepremičnin, Ministrstvo za naravne vire in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije. Dostopno na: https://ipi.eprostor.gov.si/jgp/data (datum zadnjega dostopa: 12. 4. 2024)

Skrbnik podatkov:

GURS

Datum zadnjega zajema podatkov:

April 2026 – podatki za leto 2025

Metodologija in frekvenca zbiranja podatkov za kazalnik:

Metodologijo določa lastnik virov podatkov in se skozi leta ne spreminja. Poročila se pripravljajo letno.

Metodologija obdelave podatkov:

Metodologija izračuna temelji na pristopu, opisanem v objavi Dovečar in sod. (2024), ki je bil za potrebe tekočega spremljanja kazalnika nadgrajen. Podatki ETN se pred izračuni metodološko uredijo in konsolidirajo. Pri tem se podvojeni oziroma razdeljeni zapisi istega kupoprodajnega posla združijo v enoten posel, s čimer se prepreči večkratno štetje pri izračunu cen, prometa in prodanih površin. Nadaljnji izračuni potekajo po metodi interkvartilnega razpona, s katero se iz analiz izločijo izstopajoče vrednosti, prostorska umestitev poslov v statistične regije pa se določi z geolociranjem na podlagi centroidov parcel. Na tej osnovi se izračunajo mediane, aritmetične sredine in drugi prikazani kazalniki za statistične regije ter za raven Slovenije. Metodološka dopolnitev vpliva predvsem na večjo primerljivost in reprezentativnost prikazanih povprečij.

Informacije o kakovosti:

• Prednosti in slabosti kazalnika:
  Prednost kazalnika je v enotni metodologiji (reprezentativna baza kupoprodaj brez izstopajočih vrednosti, npr. špekulativnih kupoprodaj) in jasnem prostorskem prikazu (raven statističnih regij in celotne države) od leta 2007 dalje ter njihovi vsakoletni objavi v okviru poročanja.
• Relevantnost, točnost, robustnost, negotovost:
  Podatki so objavljeni po objavi letnih podatkov iz Evidence trga nepremičnin.
  • Zanesljivost kazalnika (arhivski podatki):
    Podatki so zanesljivi (vsaj od leta 2008 dalje).
  • Negotovost kazalnika (scenariji/projekcije):
    Projekcije v kazalnik niso vključene.
• Skupna ocena ((1 = brez večjih pripomb, 3 = podatki z zadržkom)): 2
  • Relevantnost (1 = globalno, 2 = EU, 3 = nacionalno): 3
  • Točnost (1 = uradni podatki, ki so javni in se poročajo v skladu z zakonodajo EU, 2 = podatki, ki so dostopni javnosti, vendar niso uradni, 3 = interni podatki): 1
  • Časovna primerljivost (1 = vsaj 10-leten niz podatkov, 2 = vsaj 5-leten niz podatkov, 3 = manj kot 5-leten niz podatkov): 1
  • Prostorska primerljivost (1 = uradni prostorski podatki, dostopni tudi za nižje ravni od nacionalne, 2 = uradni prostorski podatki na nacionalni ravni, 3 = obstajajo prostorski podatki, ki pa niso uradni): 1

Druge opombe:

Viri

Dovečar, Matjaž, Saražin, Jaša, Triplat, Matevž (2024). Cene gozdnih zemljišč v Sloveniji v obdobju 2018-2022. Acta silvae et ligni, številka 133, str. 13-28. URN:NBN:SI:doc-4A7VOYRW from http://www.dlib.si

Evidenca trga nepremičnin, 2025. Evidenca trga nepremičnin, kupoprodajni  najemni posli. Podatki z dne 14. 4. 2026. https://ipi.eprostor.gov.si/jgp/data (citirano: 14. 4. 2026)

GURS, 2025. Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2025. URL: https://www.e-prostor.gov.si/fileadmin/Podrocja/Trg_vrednosti_nep/Trg_nepremicnin/Porocila_o_trgu_nepremicnin/2025/Letno_porocilo_za_leto_2025.pdf (citirano: 20. 4. 2026)

GURS, 2025a. Objava pripisa novih posplošenih vrednosti nepremičnin. URL: https://www.gov.si/novice/2025-05-19-objava-pripisa-novih-posplosenih-vrednosti-nepremicnin/ (datum dostopa: 23. 5. 2025)

ReNGP, 2007. Resolucija o nacionalnem gozdnem programu (ReNGP). URL: https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=RESO56 (datum dostopa: oktober 2024)

Stare D., Krajnc N. 2022. Lastništvo gozdov in posestna struktura. V: Kazalniki gospodarjenja z gozdovi v Sloveniji. Založba Silva Slovenica, Gozdarski inštitut Slovenije: 16-23. https://doi.org/10.20315/sfs.183

Winkler I. 2003. Ekonomika gozdarstva. Oddelek za gozdarstvo in obnovljive vire, Biotehniške fakultete. https://repozitorij.uni-lj.si/IzpisGradiva.php?lang=eng&id=125734